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土地の評価方法

[2018年10月31日]

ID:259

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 固定資産税の土地評価は、市街化宅地評価法及びその他宅地評価法に基づいて、画地計算法を適用して評価額を求めています。

状況類似地域の区分

 用途地区をさらに街路の状況、公共施設等の接近状況、家屋の粗密度その他宅地の利用上の便等からみて、相当に相違する地域ごとに区分します。

標準宅地の選定

 状況類似地域ごとに、主要な街路を選定し、その街路に沿接する宅地のうちから奥行・間口・形状からみて標準的なものとみとめられる宅地(標準宅地)を選定します。

主要な街路の路線価の付設

 主要な街路の路線価は、その街路に沿接する標準宅地1平方メートル当たりの適正な時価に基づいて決定します。

その他の街路の路線価の付設

 主要な街路の路線価を基準に道幅や駅からの距離などを考慮して、その他の街路の路線価を決定します。

画地計算法による1平方メートル当たりの価格の算出

 画地計算法とは、路線価を基礎として、その路線に沿接する土地ごとに奥行・間口・形状の利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、1平方メートル当たりの価格を算出する計算法です。この計算法を適用する場合、宅地の状況に応じ必要があるときは所要の補正を行っています。

 各種補正の名称と内容に関しては以下の表のとおりです。

※下記補正の他に、認定された地目の種類によって減額される場合があります。

各種補正の名称と内容(網かけ部分は加算)
       補正の名称                                  補正の内容
奥行価格補正道路からの奥行が長くなるにしたがって(極端に短い場合も)土地の価格が減少するための補正
奥行長大補正間口距離と奥行距離が適当な関係にあってこそ、宅地としての利用が十分になされるものであるが、両者の関係が不均衡な状態の場合の減価補正
間口狭小補正宅地の主要な利用目的が建物の敷地である以上、間口が一定限度以下の画地は宅地本来の効用を果たすことが困難となるため、宅地の利用価値が減少するための補正
不整形地補正画地の形状が悪いことによって画地の全部が宅地として十分利用できないという利用上の制限を受けるための補正
側方路線加算正面と側方に路線がある画地は、一方においてのみ路線に接する画地に比べて、利用間口が広くなり宅地のとしての利用価値が増加するための補正
二方路線加算正面と裏面の二つの路線に接する画地は、一方においてのみ路線に接している画地に比べ宅地の利用価値が増加するための補正
三、四方路線加算通常街路に接する面が増加するにしたがって、宅地の利用価値が増加するための補正
無道路補正出入りが不便なことなどから一般的にその利用価値が著しく減少するための補正。その他に通路開設のための補正率、奥行逓減補正率を乗じて算出する
がけ地補正画地内にがけ地を有する土地にあっては、その宅地としての利用価値が減少するための補正
高圧線下の土地の補正高圧線下の土地は建築制限などにより通常の用途に供することができない部分があることから行う補正

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